Halo, selama beberapa bulan terakhir, kami telah terhubung dan berbicara dengan pakar di komunitas kami tentang industri properti sewa di Bali, Indonesia. Beberapa mitra termasuk perusahaan layanan hukum yang mengkhususkan diri dalam hukum properti. Berikut adalah beberapa wawasan yang kami kumpulkan tentang pajak properti sewa di Indonesia, agar Anda tidak perlu bertanya hal yang sama seperti yang kami lakukan.
Pajak Properti Indonesia
Indonesia adalah destinasi populer bagi investor yang ingin membeli atau memiliki real estat di Bali. Berkat reformasi ekonominya yang baru, Indonesia tidak hanya bergantung pada pajak langsung untuk pendapatan negara. Sebagai hasilnya, orang asing yang membeli properti di Indonesia membayar salah satu pajak properti terendah dibandingkan dengan negara-negara yang lebih maju.
Sebagai pemilik properti di Indonesia, penting untuk memahami kewajiban pajak yang terkait dengan menyewakan properti Anda. Artikel ini akan membimbing Anda melalui sistem pajak properti sewa di Indonesia, termasuk bagaimana cara perhitungannya dan pembayarannya.
Apa Itu Pajak Properti & PBB?
Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak negara dan pajak properti paling dasar di Indonesia. Individu atau entitas yang membayar PBB memiliki hak atas tanah dalam hal pengendalian tanah, kepemilikan tanah, dll.
Properti dinilai dengan dua cara: pertama-tama tanah dinilai, kemudian setiap pembangunan yang ada di situs tersebut dinilai. Pajak properti kemudian ditentukan berdasarkan penilaian baik tanah maupun bangunan yang dapat menempatinya.
Pajak Bumi dan Bangunan dibayarkan setiap tahun dan dikelola oleh kantor-kantor lokal Direktorat Jenderal Pajak (Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan Republik Indonesia).
Pajak properti juga dikenakan pada tarif progresif atas nilai yang dinilai dari properti tersebut.
Bagaimana Perhitungan Pajak Properti Sewa?
Pajak properti sewa adalah pajak yang dikenakan pada pemilik properti di Indonesia yang menyewakan propertinya kepada penyewa. Pajak ini dihitung berdasarkan pendapatan sewa yang diperoleh dari properti tersebut.
Pajak properti sewa di Indonesia dihitung berdasarkan pendapatan sewa kotor yang diperoleh dari properti tersebut. Pajak pendapatan sewa atau Pajak Sewa dikenakan sebesar 10% dari Nilai Sewa bagi warga pajak di Indonesia. Untuk Warga Negara non-pajak, Pajak Sewa yang harus dibayar adalah 20% dari Nilai Sewa.
Sebagai contoh, jika Anda mendapatkan pendapatan sewa kotor sebesar IDR 100.000.000 dari properti sewa Anda, pajak properti sewa Anda akan sebesar IDR 10.000.000.
Pajak properti sewa di Indonesia dibayar melalui proses pengembalian pajak tahunan. Pemilik properti harus melaporkan pendapatan sewa mereka dan menghitung kewajiban pajak mereka pada pengembalian pajak tahunan mereka. Pajak tersebut kemudian harus dibayar ke kantor pajak sesuai dengan batas waktu yang ditentukan.
Pajak Penghasilan Pribadi di Indonesia
Anda mungkin dikategorikan sebagai wajib pajak residen atau wajib pajak non-residen jika bekerja untuk majikan atau perusahaan luar negeri. Jika pekerja asing telah tinggal lebih dari 183 hari dalam periode 12 bulan, mereka dianggap sebagai wajib pajak residen.
Tarif pajak penghasilan marginal tertinggi untuk warga negara adalah 30% (untuk penghasilan di atas IDR 500 juta). Tarif pajak yang berlaku adalah bertingkat sesuai dengan penghasilan tahunan. Tarif pajak penghasilan pribadi individu tercantum di bawah ini:
| No. | Penghasilan Kena Pajak | Tarif Pajak |
| 1. | Hingga Rp 50 juta | 5% |
| 2. | Lebih dari Rp 50 juta | 15% |
| 3. | Lebih dari Rp 250 juta – Rp 500 juta | 25% |
| 4. | Lebih dari 500 million | 30% |
Sementara wajib pajak non-residen harus membayar pajak final yang dipotong sebesar 20% dari penghasilan kotor mereka, mungkin ada tarif lebih rendah yang tersedia karena perjanjian pajak. Pajak penghasilan pribadi dikumpulkan melalui pemotongan pihak ketiga dalam hal pembayaran pajak.
PB1 (Objek Pajak Sewa Vokasi)
Pajak sewa vokasi adalah pajak yang dikenakan pada layanan yang diberikan oleh sewa vokasi atau fasilitas yang menyediakan penginapan/layanan istirahat termasuk layanan terkait lainnya dengan biaya. Tarif pajak juga ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah, tetapi umumnya sebesar 10%.
Jumlah pokok pajak hotel yang harus dibayar dihitung dengan mengalikan tarif dengan dasar pajak hotel. Contoh:
PT AAA memiliki omset bisnis hotel pada April 2023 sebesar IDR 500.000.000.
Jadi, pajak hotel yang harus dibayar adalah:
Omset IDR 500.000.000
Tarif 10%
Pokok Pajak Hotel yang harus dibayar = Tarif x Omset
= 10% x IDR 500.000.000
= IDR 50.000.000.
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan di Indonesia
Saat transfer hak atas tanah dan bangunan di Indonesia, baik pembeli maupun penjual harus membayar pajak tertentu. Penjual harus membayar pajak penghasilan atas penjualan tanah atau properti, dan pembeli perlu membayar pajak perolehan hak atas tanah dan bangunan.
1. Pajak Penjualan (PPH) yang Harus Dibayar oleh Penjual
Penjual harus membayar pajak penghasilan dari transfer hak atas tanah atau bangunan mereka sesuai dengan Undang-Undang Indonesia GR 34/2016:
- 1% untuk apartemen sederhana atau rumah sederhana untuk transfer hak atas tanah atau bangunan mereka
2,5% untuk struktur reguler, tidak termasuk rumah sederhana atau apartemen untuk transfer hak atas bangunan mereka
2. Pajak Perolehan (BPHTB) yang Harus Dibayar oleh Pembeli
Tugas perolehan dikenakan pada pembeli untuk perolehan hak atas tanah atau bangunan. Tarifnya adalah 5% dan ditentukan berdasarkan nilai yang dinilai atau nilai transaksi.
Manfaat Memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan Pajak Pembelian Properti
Selama pembicaraan kami dengan Pak Gede dalam webinar BV E Talk Investor, kami juga membahas pajak penjualan dan pembelian properti serta manfaat memiliki NPWP bagi orang asing yang ingin berinvestasi dan membeli di Bali.
Dia menjelaskan bahwa entitas hukum dapat memperoleh properti melalui hak sewa dan judul HGB (Hak Guna Bangunan). Dan memperoleh NPWP dapat menurunkan pajak penahanan HGB sebesar 10%.
Untuk memperoleh dan mendaftar sebagai NPWP, orang asing harus memiliki kehadiran fisik atau niat untuk tinggal di Indonesia selama lebih dari 28 hari (6 bulan) dan memiliki KITAs (izin kerja). Ini juga akan tunduk pada pendapatan global, yang berarti orang asing harus membayar pajak penghasilan di negara asal mereka dan membebaskan pendapatan tergantung pada yurisdiksi.
Kesimpulan:
Pajak properti sewa adalah kewajiban pajak penting bagi pemilik properti di Indonesia, baik Anda penduduk Indonesia atau tidak. Dengan memahami perhitungan pajak dan proses pembayaran, pemilik properti dapat memastikan bahwa mereka patuh terhadap hukum pajak dan menghindari denda.
Jika Anda membaca sampai di sini, saya harap ini membantu menjawab pertanyaan Anda tentang bagaimana pajak properti bekerja di Indonesia. Jika Anda masih bingung, jangan ragu untuk menghubungi pakar di komunitas kami untuk pertanyaan lebih lanjut.
Jika Anda lelah dengan semua masalah mengelola properti Anda sendiri atau kesal dengan perusahaan manajemen properti lainnya, kami di sini untuk mendengarkan kebutuhan Anda. Pilih manajer properti yang dapat membawa pendapatan maksimal untuk properti Anda, dan transformasi properti Anda tanpa masalah.
Jangan ragu untuk menghubungi kami untuk konsultasi gratis untuk melihat apa yang Bukit Vista dapat lakukan untuk Anda.