Бали — популярное направление среди туристов, что делает его привлекательным местом для аренды недвижимости. Потрясающие пляжи, пышная зелень, яркая культура и дружелюбные местные жители делают его идеальным местом для проживания или инвестирования в недвижимость. Однако, прежде чем вкладывать деньги в недвижимость на Бали, необходимо понять разницу между свободной и арендной собственностью, особенно если вы являетесь инвестором из-за пределов Индонезии и хотите быть уверенным, что всё продумали, прежде чем делать крупные и важные инвестиции.
Как ведущий управляющий недвижимостью на Бали, мы постоянно обсуждаем и сотрудничаем с экспертами по юридическим вопросам, чтобы быть в курсе меняющихся правил. Недавно я встретился с Флорентом, управляющим филиалом, и юридическими консультантами из Emerhub, чтобы обсудить процесс приобретения арендной недвижимости и другие юридические вопросы, связанные с недвижимостью.
Что такое свободная недвижимость?
Свободная недвижимость — это земля, которая находится в полной собственности физического или юридического лица без каких-либо ограничений по срокам владения. Другими словами, купив такую недвижимость на Бали (или где-либо ещё), вы владеете ею неограниченное время, пока не решите продать её или передать по наследству.
Плюсы:
- Полный контроль над вашей собственностью (и вашими инвестициями)
- Никаких ограничений на использование
- Может передаваться из поколения в поколение
Конс:
- Более высокая первоначальная стоимость по сравнению с арендой
- Ответственность за обслуживание лежит исключительно на владельце
Этот тип собственности считается более надёжным, поскольку недвижимость не может быть перепродана или отобрана кем-либо ещё. Однако из-за такого высокого уровня надёжности стоимость недвижимости, находящейся в свободной собственности, как правило, выше, что делает её более существенным финансовым обязательством. Кроме того, в некоторых странах, включая Индонезию и остров Бали, правила владения недвижимостью для иностранцев исторически усложняют процесс приобретения собственности для неграждан, что ещё больше ограничивает их доступность. Несмотря на эти потенциальные препятствия, инвесторы могут прийти к выводу, что долгосрочная безопасность и потенциальная доходность инвестиций в недвижимость в свободной собственности перевешивают первоначальные затраты и трудности.
Что такое арендованная недвижимость?
Под “арендой” понимается недвижимость, права на которую приобретены у другой стороны (обычно у правительства) на определённый период времени. Как правило, срок аренды составляет 25 лет, но может достигать 99 лет. По истечении этого срока права полностью возвращаются к первоначальному владельцу, если аренда не продлевается за дополнительную плату.
Плюсы:
- Более низкие первоначальные затраты по сравнению с покупкой фригольда.
- Может быть меньше ответственности за эксплуатационные расходы
- Более простая стратегия выхода, если вам нужно расторгнуть контракт
Конс:
- Действуют ограничения на использование и модификацию имущества
- Потенциальный риск, связанный с продлением аренды по истечении срока действия
Право на культивирование и права пользования в Индонезии
В Индонезии существует два вида прав, которые могут быть предоставлены для использования земли: Право на возделывание (Hak Guna Usaha) и право пользования (Hak Pakai). Эти права позволяют физическим или юридическим лицам использовать земли, принадлежащие другим лицам, для определенных целей, таких как ведение сельского хозяйства или строительство домов, соответственно, не владея ими в полной мере.
Как это повлияет на возможность иностранцев покупать недвижимость?
Как уже упоминалось, иностранцы не могут напрямую покупать недвижимость на Бали. Однако существуют некоторые подходы, которые иностранцы могут использовать, чтобы облегчить себе инвестирование. Один из распространённых методов — создание местной компании PT PMA со 100-процентным иностранным участием, которая затем приобретает недвижимость от имени своих иностранных владельцев. Другой вариант предполагает аренду недвижимости у местных жителей по долгосрочным контрактам. В этом случае местные жители остаются техническими владельцами недвижимости, но вы заключаете контракт, по которому можете использовать её для сдачи в аренду, выплачивая оговорённую плату фактическому владельцу.
Инвестиции в недвижимость на Бали требуют тщательного рассмотрения, независимо от того, выбираете ли вы фригольд или аренду. Прежде чем принимать решение, необходимо понять, как работают законы, регулирующие эти инвестиции, чтобы не нарушать законов, не пользоваться преимуществами местных жителей и не платить индонезийскому правительству меньше налогов, чем положено. Хотя для иностранцев, инвестирующих на Бали, существуют особые правила и соображения, как только вы разберётесь с этой частью, вы сможете перейти к настоящему удовольствию — зарабатыванию денег на своих инвестициях. Для получения дополнительной информации о том, как инвестировать в недвижимость на Бали или управлять ею, вы можете связаться с опытным специалистом из Bukit Vista.